Vender sin ser residente: la retención y cómo recuperarla.

La retención del 3 %

Si el vendedor no reside en España ni tiene aquí un establecimiento permanente, el apartado 2 del artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a quedarse el 3 % de la contraprestación pactada. Se calcula sobre el precio completo, aunque usted gane poco o incluso pierda. Si vende por 400.000 euros, el comprador ingresa 12.000 en Hacienda y a usted le paga el resto.

El comprador tiene un mes desde la escritura para presentar el modelo 211 en la Delegación de la Agencia Tributaria del lugar donde está la vivienda. Si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago, y por eso ningún comprador bien asesorado firma sin retener. Pídale el ejemplar del 211 que le corresponde a usted: necesitará su número para la declaración.

Si en realidad usted ya es residente fiscal en España, la retención no procede. Para evitarla tiene que llevar a la firma un certificado de la Agencia Tributaria que acredite que tributa por el IRPF.

Cuánto paga: el 19 % de la ganancia

Las ganancias por vender un inmueble tributan al 19 % para todos los no residentes, vivan en Francia, en el Reino Unido o en Estados Unidos. La ganancia es la diferencia entre dos cifras:

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pague usted, como la comisión de la agencia o la plusvalía municipal.
• Valor de adquisición: lo que pagó al comprar, más las inversiones y mejoras que pueda justificar con facturas, más los gastos y tributos de la compra (notaría, Registro, ITP o IVA y AJD, comisiones). Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan.
• Si la tuvo alquilada, al valor de adquisición se le resta la amortización de esos años, y como mínimo la que la ley permitía deducir, la haya declarado o no. La ganancia sale más alta.

Un ejemplo. Compró en 2015 por 250.000 euros y pagó 20.000 entre impuestos y gastos. Vende ahora por 400.000 y la venta le cuesta 15.000 entre agencia y plusvalía. La ganancia es de 115.000 euros y el impuesto, de 21.850. El comprador ya ingresó 12.000, así que le quedan 9.850 por pagar. Si la ganancia hubiera sido de 30.000 euros, el impuesto serían 5.700 y Hacienda le devolvería 6.300.

Desde 2015 ya no se actualiza el precio de compra por la inflación. Si compró antes del 31 de diciembre de 1994 puede tener una reducción, que solo afecta a la parte de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006 y tiene un límite de 400.000 euros de ventas acumuladas.

El modelo 210: cuándo se presenta

Usted declara la venta con el modelo 210 en los tres meses siguientes al final del mes que tenía el comprador para ingresar la retención. Si firma el 10 de marzo, el comprador tiene hasta el 10 de abril para el 211 y usted, hasta el 10 de julio para el 210. Hay que presentarlo con cualquier resultado: a pagar, a devolver o con pérdidas.

Cada propietario presenta el suyo por su parte de la vivienda y se descuenta su parte de la retención. Puede presentarlo un representante. Tenga a mano las escrituras de compra y venta y las facturas de gastos y mejoras, porque Hacienda puede pedirlas.

España tiene derecho a gravar esta ganancia en todos sus convenios de doble imposición. Su país de residencia puede volver a declararla; cómo se evita pagar dos veces depende del convenio y de las normas de allí.

Cuándo le devuelven lo retenido de más

Si el 3 % supera su impuesto, el 210 sale a devolver. Hacienda tiene seis meses, contados desde que termina el plazo para presentarlo, para ordenar la devolución. Pasado ese plazo le debe además intereses de demora, sin que usted tenga que pedirlos. Si presenta fuera de plazo, los seis meses empiezan a contar el día que presenta.

La devolución puede ir a una cuenta suya en España o en el extranjero. Antes de pagar, Hacienda puede pedir que se justifique el valor de adquisición o los gastos, así que guarde escrituras, facturas y justificantes de pago.

La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava la subida de valor del suelo mientras la vivienda fue suya, con un máximo de veinte años. El tipo lo fija cada ayuntamiento, hasta un 30 %. Lo debe el vendedor, pero si es una persona física no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente y lo paga él, descontándolo del precio. La declaración se presenta en 30 días hábiles desde la venta.

Hay dos formas de calcularlo: con el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años, o con la ganancia real del suelo, que se aplica si usted la pide y resulta menor. Si vende por menos de lo que compró, comparando los valores de las escrituras, no se paga, pero hay que declararlo y aportar las dos escrituras.

Exención por reinversión para residentes en la Unión Europea

Los residentes en un Estado de la Unión Europea distinto de España, o en Islandia, Noruega o Liechtenstein, pueden dejar sin tributar la ganancia si la vivienda que venden fue su vivienda habitual en España y reinvierten el importe en otra vivienda habitual. Si reinvierten solo una parte, la exención es proporcional. Es el caso, por ejemplo, de quien vivió aquí unos años y se ha ido a otro país europeo.

Aun así, el comprador retiene el 3 % y usted presenta el 210. Si la nueva vivienda se compra después de que venza el plazo del 210, la devolución se pide con un modelo de solicitud aparte.

Cómo le ayudamos

• Calculamos su impuesto antes de que firme las arras, para que sepa qué neto le queda.
• Reunimos las escrituras y las facturas que reducen la ganancia.
• Comprobamos en la notaría que el 211 y la plusvalía se calculan bien.
• Presentamos su modelo 210 y seguimos la devolución hasta que se cobra.
• Revisamos la plusvalía municipal y la recurrimos si no se debía.

Esta guía es información general. Para decidir en su caso concreto, hable con un abogado.