Comprar vivienda en España siendo extranjero, paso a paso.

Lo primero: el NIE y una cuenta en España

El NIE es el número con el que la Administración española identifica a un extranjero. Sin él no se firma la escritura ni se pagan los impuestos de la compra. Quien no vive aquí puede pedirlo por tener intereses económicos en España, que es justo la situación de quien compra una casa.

Hay que pedirlo en persona. Desde fuera, la solicitud va al consulado español de su demarcación; dentro de España, a una comisaría de policía o a una oficina de extranjería. El reglamento de extranjería fija cinco días para resolverla, aunque lo que suele tardar es la cita.

Abrir una cuenta en un banco español no es obligatorio para comprar, pero le facilitará mucho la operación: los pagos quedan documentados y desde ella se domicilian el IBI, la comunidad y los suministros. Al abrirla le preguntarán de dónde viene el dinero que va a traer; lo explicamos en la guía sobre el origen de los fondos.

Lo que se comprueba antes de adelantar dinero

La señal se entrega cuando ya sabe exactamente qué compra. Para eso hacen falta estos papeles:

• La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular, cómo se describe la finca y qué cargas tiene, como hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres. Si los metros o los anejos no coinciden con el anuncio, hay que aclararlo en este momento.
• El último recibo del IBI y un certificado de la comunidad de propietarios sobre las cuotas. El piso responde de las cuotas de comunidad que dejó a deber el anterior dueño en el año de la compra y en los tres años anteriores, y también del IBI pendiente.
• La situación urbanística en el ayuntamiento: que lo construido tenga licencia y que no haya expedientes abiertos. En obra nueva o en una reforma integral, la licencia de primera ocupación o la declaración responsable que la sustituye.
• El certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a entregarle.
• Si quiere alquilar a turistas: en Andalucía la vivienda tiene que inscribirse como vivienda de uso turístico ante la Junta. Y desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que la junta de propietarios del edificio apruebe antes esa actividad, con el voto a favor de tres quintas partes del total de propietarios, siempre que reúnan también tres quintas partes de las cuotas.

El contrato de arras

La reserva se cierra normalmente con un contrato de arras y una señal que luego se descuenta del precio. La cantidad se pacta; es habitual que ronde el 10 %. Con arras penitenciales, las del artículo 1454 del Código Civil, cualquiera de las dos partes puede echarse atrás: el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola por duplicado.

Ese contrato marca todo lo que sigue: el precio, la fecha límite de la escritura, quién asume cada gasto, en qué estado se entrega la vivienda y qué pasa si aparece una carga o un problema urbanístico. Conviene que lo lea su abogado antes de firmarlo, cuando todavía se puede cambiar.

Los impuestos de la compra

Depende de dos cosas: si la vivienda es de segunda mano o la vende por primera vez un promotor, y en qué comunidad autónoma está.

Para el ITP cuenta también el valor de referencia que publica el Catastro para cada inmueble: la base del impuesto es ese valor o el precio de la escritura, el que sea mayor. Consulte ese valor antes de cerrar el precio: si sale por encima, pagará sobre él.

Notaría, Registro y gestoría: cómo se calculan

Notarios y registradores cobran por arancel oficial, aprobado por los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989. El importe sale de una escala según el valor de la compra, a la que se añaden los folios y las copias de la escritura. Pida a la notaría una provisión de fondos por escrito antes de la firma y tendrá la cifra exacta.

Si el contrato no dice nada, el artículo 1455 del Código Civil carga al vendedor el otorgamiento de la escritura y al comprador la primera copia y lo posterior a la venta. Casi siempre se pacta otra cosa, por eso es mejor dejarlo escrito en las arras. Si encarga a una gestoría el pago de impuestos y la inscripción, súmela también.

Si compra con hipoteca, el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción de la hipoteca, la gestoría y el AJD del préstamo. A usted le corresponde la tasación de la vivienda.

Si quien vende no reside en España

En ese caso la ley le encarga a usted, como comprador, adelantar parte del impuesto del vendedor. Tiene que quedarse el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Si no lo ingresa, la vivienda queda afecta a esa deuda aunque ya sea suya. Después entrega al vendedor su ejemplar del 211, que él necesita para su declaración.

Con la plusvalía municipal pasa algo parecido: si el vendedor es una persona física no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente y la paga al ayuntamiento. Por eso su importe se descuenta del precio el día de la firma.

La firma y lo que viene después

La escritura se firma ante notario. Comprueba la identidad de las partes y su NIE, y deja constancia de cómo se ha pagado: transferencia, cheque bancario o efectivo, y si se pagó antes o en el momento de firmar. Si usted no puede venir, firma un apoderado con un poder otorgado ante notario en su país, apostillado y, si no está en español, traducido.

Después se pagan los impuestos y la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. Mientras la compra no esté inscrita, en el Registro sigue apareciendo el vendedor como dueño. Cambie también a su nombre el IBI, la comunidad y los suministros.

Cómo le ayudamos

• Le preparamos la solicitud del NIE y le decimos dónde pedir la cita.
• Revisamos Registro, deudas, urbanismo y licencia turística antes de que entregue la señal.
• Negociamos y redactamos el contrato de arras.
• Le calculamos impuestos y gastos para que conozca el total antes de comprometerse.
• Firmamos por usted con poder si no puede viajar, pagamos los impuestos e inscribimos la compra.

Esta guía es información general. Para decidir en su caso concreto, hable con un abogado.