Origen de fondos: lo que le va a pedir el banco antes de comprar.

Qué exige la ley

La Ley 10/2010 impone a una lista de profesionales, los sujetos obligados, unas medidas de diligencia debida antes de intervenir en una operación. Tienen que identificarle con un documento fehaciente (artículo 3) y saber quién es el titular real, es decir, la persona de carne y hueso que está detrás: si compra mediante una sociedad, quien tenga más del 25 % o la controle (artículo 4).

También tienen que conocer el propósito de la operación y su actividad profesional, y comprobar que lo que dice es razonable (artículo 5), y vigilar que las operaciones encajan con lo que saben de usted, incluido el origen de los fondos (artículo 6). Cuánto profundizan depende del riesgo que vean: una compra de alto importe pagada desde el extranjero suele recibir más preguntas que una hipoteca para una vivienda habitual.

Si el cliente es una persona con responsabilidad pública, o familiar o allegado de una, la ley pide expresamente medidas para conocer el origen de su patrimonio y de sus fondos (artículo 14).

Quién se lo va a pedir

En una compraventa de vivienda casi todos los que intervienen son sujetos obligados: su banco y el del vendedor, el notario, el registrador de la propiedad, el promotor y la agencia inmobiliaria. También los abogados y asesores que participan en la operación. Cada uno hace su propia comprobación, así que lo práctico es preparar un único expediente y entregar a todos el mismo.

Que se la pidan no significa que sospechen de usted. Si no hacen esa comprobación, los sancionados son ellos, y la ley les prohíbe seguir adelante cuando no han podido completarla.

Qué documentos se piden según de dónde venga el dinero

• De la venta de otra vivienda: la escritura de venta y el extracto bancario donde se cobró el precio.
• De una herencia o una donación: la escritura de aceptación y reparto, o el documento equivalente de su país, o el de la donación, con el justificante del impuesto pagado.
• De ahorros del trabajo: nóminas o facturas, las declaraciones de la renta de los últimos años y extractos que muestren cómo se fue acumulando.
• De una empresa propia: el acuerdo de reparto de dividendos, las cuentas anuales y el pago de los impuestos de ese reparto.
• De inversiones: el extracto del bróker o de la gestora con la venta de las acciones o los fondos y el ingreso en su cuenta.
• De un préstamo: el contrato y el extracto con el ingreso.
• De criptomonedas: el historial completo del exchange, desde la compra hasta el cambio a euros, y la cuenta bancaria donde se recibieron.

Los documentos públicos de otro país suelen necesitar apostilla, y es frecuente que pidan traducción de lo que no esté en español o en inglés.

Si el dinero llega desde fuera de España

Mande el dinero desde una cuenta a su nombre en el país donde lo ganó o donde vive, y mejor en una o en pocas transferencias. Lo que más preguntas despierta es lo contrario: transferencias de terceros, cuentas en países sin relación con usted o una cantidad troceada en muchos envíos pequeños.

Si cambia divisa, hágalo en un banco o en una entidad de pago autorizada y guarde las confirmaciones. Si el dinero se lo da un familiar, formalice antes la donación y que la transferencia salga de la cuenta de quien dona.

El efectivo

Si cruza la frontera española, al entrar o al salir, llevando encima billetes y monedas por valor de 10.000 euros o más, debe declararlos antes (artículo 34 de la Ley 10/2010). Para pagar, la Ley 7/2012 prohíbe usar efectivo por 1.000 euros o más cuando una de las partes es empresario o profesional, como un promotor; si el que paga es un particular que tiene su domicilio fiscal en otro país, el tope es de 10.000 euros.

Entre particulares esa ley no fija un tope, pero el pago en efectivo queda reflejado en la escritura y es lo que más difícil resulta justificar. Lo razonable es pagar por transferencia o con cheque bancario.

En la notaría

El notario identifica en la escritura los medios de pago: si el precio se pagó antes o en la firma, cuánto, y si fue por transferencia, cheque o en efectivo (artículo 24 de la Ley del Notariado). Lleve los justificantes de todo lo pagado, incluida la señal de las arras. Si alguien se niega a identificar cómo pagó, el notario lo hace constar y el Registro de la Propiedad no inscribe la compra hasta que se corrija (artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria).

Qué pasa si no se puede justificar

El banco puede pedir más documentación y, mientras tanto, no ejecutar la transferencia. Si no puede aplicar las medidas de diligencia debida, la ley le obliga a no hacer la operación (artículo 7.3). Y si después de examinarla ve indicios de blanqueo, debe comunicarlo al SEPBLAC sin avisarle a usted (artículos 18 y 24).

En la práctica, la firma se aplaza o no llega a celebrarse, a veces con la señal ya entregada y un plazo de arras corriendo. Por eso el expediente se prepara antes de reservar la vivienda.

Cómo le ayudamos

• Montamos su expediente de origen de fondos antes de que nadie lo reclame.
• Ordenamos el recorrido del dinero cuenta a cuenta para que se entienda a la primera.
• Le decimos qué documentos de su país necesitan apostilla o traducción.
• Atendemos al banco y a la notaría cuando piden aclaraciones.
• Si llevamos su compra, el expediente forma parte del encargo.

Esta guía es información general. Para decidir en su caso concreto, hable con un abogado.