Inmobiliario · Málaga capital
Compra de un piso usado o de obra nueva, venta desde el extranjero, alquiler y herencias en la ciudad de Málaga. Revisamos los papeles antes de que usted pague nada y le atendemos por WhatsApp, por teléfono o en videollamada.
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En Málaga capital se compra deprisa y a menudo pensando en alquilar. Desde agosto de 2025 el Ayuntamiento no admite viviendas turísticas nuevas en ningún barrio, así que un piso pagado por lo que iba a rentar a turistas puede quedarse sin ese uso. Antes de firmar las arras conviene saber qué se puede hacer con la vivienda. Si quiere, lo miramos nosotros: +34 711 29 14 66.
Escrito y revisado por el área inmobiliaria del despacho.
Actualizado el 4 de octubre de 2026.
Llevamos la operación desde la reserva hasta que la vivienda queda inscrita a su nombre: nota simple, cargas, situación urbanística, contrato de arras, escritura e impuestos. Si usted no puede estar en la firma, nos da un poder notarial y firmamos en su nombre.
El Ayuntamiento empezó exigiendo entrada y servicios independientes del resto del edificio, y en enero de 2025 cerró las altas en 43 barrios. Desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas las nuevas en todo el término municipal, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General. Aparte, desde abril de 2025 cada vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación expresa de la comunidad: tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas.
Lo que entregue al promotor antes de la llave debe ingresarse en una cuenta especial, separada de otros fondos, y quedar cubierto por un seguro o un aval bancario por la cantidad pagada, impuestos incluidos, más el interés legal. Lo exige la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pedimos ver su garantía antes de que salga la primera transferencia.
Muchos compradores extranjeros vienen con un empleo que hacen a distancia. Tener una vivienda en propiedad no da permiso de residencia: la vía del inversor desapareció a partir del 3 de abril de 2025 y la residencia se pide por su propio cauce. Para comprar le basta el NIE, y le conviene saber pronto si su estancia le hará residente fiscal en España, porque cambia lo que paga cada año.
Qué llevamos
Cargas, deudas de comunidad e IBI, arras y escritura.
Garantía de cada pago, contrato con la promotora y entrega.
Si la que compra está inscrita y qué dicen los estatutos.
Contrato, fianza, garantías y gastos de cada parte.
Retención del 3 %, plusvalía municipal y modelo 210.
Aceptación, impuestos y reparto o venta del piso heredado.
Lo que conviene saber
En Andalucía, quien compra una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 7 % con carácter general. Se calcula sobre el precio de la escritura o sobre el valor de referencia del Catastro, si este es mayor. Algunos compradores de vivienda habitual tienen tipos reducidos.
Si compra a la promotora, paga IVA al 10 %, que alcanza también hasta dos plazas de garaje y el trastero vendidos con la vivienda. A eso se añade Actos Jurídicos Documentados, al 1,2 % con carácter general en Andalucía.
En Andalucía, la ocupación de un edificio recién terminado se habilita casi siempre con una declaración responsable que presenta la promotora, según la Ley 7/2021 (LISTA). Antes de escriturar comprobamos que está presentada, que lo construido coincide con lo vendido y que existe el certificado de eficiencia energética.
El comprador retiene un 3 % del precio para ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, a cuenta del impuesto del vendedor (artículo 25.2 de la Ley del IRNR). Cuando la ganancia real da para menos, el vendedor reclama lo que sobra presentando el modelo 210. Si vende un no residente, también la plusvalía municipal la ingresa el comprador como sustituto, y por eso suele descontarse en la firma.
Para el Impuesto sobre Sucesiones hay seis meses desde el fallecimiento, prorrogables si se pide a tiempo. En Andalucía, hijos, cónyuge y padres tienen una bonificación del 99 % de la cuota. Si el fallecido era extranjero, pudo elegir en su testamento que su ley nacional rija la herencia, como permite el Reglamento europeo 650/2012.
El inquilino que hace del piso su casa puede quedarse hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa, aunque el contrato diga menos. La fianza es de una mensualidad y las garantías adicionales no pueden superar dos. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de inmobiliaria y de formalizar el contrato corren a cargo del propietario.
Desde el 25 de julio de 2026, mientras se tramita el cambio del Plan General y como mucho tres años, Málaga no deja convertir en vivienda locales de planta baja en vías de primer y segundo orden ni con fachada a plazas, y endurece las condiciones de luz y fondo en el resto. Si le ofrecen un bajo «para hacer piso», hay que comprobarlo antes.
El notario identifica a las partes y hace constar en la escritura cómo se paga. Además, la Ley 10/2010 le obliga a vigilar el origen de los fondos y puede pedirle que lo justifique. Si el dinero viene de fuera de España, tenga preparados los extractos y documentos que lo expliquen antes de fijar la fecha de firma.
Cómo trabajamos
Nos envía el anuncio o la referencia catastral y le decimos qué hay que mirar, con un presupuesto por escrito.
Registro, cargas, urbanismo y deudas con la comunidad; en obra nueva, además, la licencia y las garantías.
Redactamos o revisamos el contrato para que sepa cuándo puede retirarse y qué le cuesta.
Preparamos la escritura con el notario y, si usted está fuera, firmamos con su poder.
Liquidamos los impuestos, llevamos la escritura al Registro y ponemos a su nombre suministros e IBI.
Preguntas frecuentes
Hoy no se pueden dar de alta viviendas turísticas nuevas en el término municipal. La suspensión rige desde el 23 de agosto de 2025, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General. Si el piso ya está inscrito, hay que revisar esa inscripción y lo que haya acordado la comunidad.
Una vivienda turística nueva necesita, a partir del 3 de abril de 2025, que la junta la apruebe de forma expresa, con tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Con esa misma mayoría la comunidad puede limitar la actividad, sin efecto hacia atrás.
Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo, usted requiere al promotor la devolución. Pasados treinta días sin respuesta, reclama a la aseguradora o al banco que dio la garantía lo que entregó más el interés legal.
Si la vivienda es usada, ITP al 7 % con carácter general. Si es nueva y la vende la promotora, IVA al 10 % y AJD al 1,2 %. Hay que sumar los gastos de notaría y Registro, y la tasación si la compra lleva hipoteca. Hacemos el cálculo con usted antes de firmar las arras.
Sí. Cada comprador extranjero necesita su NIE para firmar la escritura. Se puede pedir en España o a través del consulado español de su país.
Sí. Otorga un poder ante notario donde viva, con apostilla o legalización y con traducción si no está en español, y con él firmamos la escritura.
Porque la ley obliga al comprador a ingresar en Hacienda el 3 % del precio a cuenta de su impuesto. Si la ganancia real da para menos, usted recupera lo que sobre presentando el modelo 210.
Si el inquilino va a vivir en el piso de forma estable, el contrato es de vivienda habitual aunque se firme por meses. El de temporada sirve para una necesidad concreta y limitada en el tiempo, y conviene dejarla escrita en el contrato.
Seis meses desde el fallecimiento para el Impuesto sobre Sucesiones y para la plusvalía municipal. Los dos plazos se pueden alargar si lo pide antes de que venzan.
Va según el precio de la vivienda, si es obra nueva y cuánto trabajo de revisión haga falta. Recibirá un presupuesto por escrito antes de que empecemos.
Opiniones de clientes
Jimena Sastre ha sido una excelente abogada de inmigración que me ha guiado durante todo el proceso de solicitud de la nacionalidad española. Ha sido profesional, amable, siempre dispuesta a responder mis preguntas y me ha orientado correctamente. Su enfoque hizo que mi solicitud fuera mucho más sencilla y sin estrés, y la recomiendo a otros expatriados/inmigrantes que necesiten asesoramiento y asistencia legal para sus solicitudes de residencia o nacionalidad.
El equipo de esta firma ,son sencillamente los mejores, muy profesionales, responsables, y de completa confianza. 200% recomendables!!
Todos hemos visto alguna vez pelis de abogados, que hacen milagros en los juzgados, y hemos pensado, que en la vida real estas cosas no pasan… Pero los de SyC lo consiguen. Solo puedo decirles Gracias por estar a mi lado siempre! En hora buena por vuestro trabajo!
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