Inmobiliario · Marbella y Costa del Sol
Compra, venta y alquiler de villas y apartamentos en Marbella, para quien vive aquí y para quien compra desde otro país. Miramos los papeles de la vivienda antes de que usted pague nada, en español o en inglés.
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Lo que encarece una compra en Marbella suele estar escrito en algún papel mucho antes de la notaría: una ampliación levantada sin licencia, una parcela con un régimen urbanístico distinto del que anunciaba la agencia, recibos atrasados de la comunidad. Lo buscamos antes de la señal, cuando todavía se puede renegociar o dejar la operación. Llámenos al +34 711 29 14 66 o pase por la oficina del Centro Comercial Oasis.
Escrito y revisado por el área inmobiliaria del despacho.
Actualizado el 4 de octubre de 2026.
Llevamos compras y ventas en todo el término municipal: el centro, la Milla de Oro, Nueva Andalucía, San Pedro Alcántara y las urbanizaciones del este, como Elviria o Las Chapas. Solicitamos al Registro la nota simple, a la comunidad un certificado de lo que se le adeuda y al Ayuntamiento lo que haga falta sobre la parcela; luego redactamos o revisamos las arras y le acompañamos a firmar.
Primero necesita el NIE, que se solicita en España o en un consulado español. Conviene abrir cuenta en un banco de aquí, porque el notario deja constancia de cómo se paga cada euro. Si no puede venir, firma un poder en una notaría de su país, apostillado cuando su país aplica el Convenio de La Haya, o en el consulado, y nosotros firmamos la compra. Tenga en cuenta que comprar una vivienda dejó de abrir la puerta a la residencia el 3 de abril de 2025, cuando desapareció el visado por inversión inmobiliaria.
En 2015 el Tribunal Supremo anuló el plan general de 2010 y Marbella volvió a regirse por el de 1986. El 18 de septiembre de 2026 el pleno aprobó de forma definitiva el plan nuevo, el PGOM, el primero de Andalucía hecho con la ley urbanística andaluza de 2021. Ya está en vigor y sustituye al de 1986 en la ordenación general; el detalle de cada parcela lo dará otro plan, el POU, que sigue en tramitación. Unas 18.000 viviendas quedaron fuera de la legalidad urbanística con los vaivenes de estos años, y el plan da una base para ir regularizándolas, pero no legaliza por sí mismo una casa construida o ampliada sin licencia. Por eso comparamos lo que hay en la parcela con la licencia, el Catastro y el Registro.
Para alquilar a turistas se presenta una declaración responsable ante la Junta, y la vivienda recibe un código del Registro de Turismo de Andalucía. Si la vivienda está en un edificio o una urbanización con comunidad de propietarios y empieza a alquilarse así después del 3 de abril de 2025, necesita también un acuerdo expreso de la junta, votado por tres quintas partes de los dueños que reúnan a su vez tres quintas partes de las cuotas. Las viviendas que ya estaban inscritas antes de esa fecha pueden continuar.
Qué llevamos
Registro, Catastro, licencias, IBI y comunidad, revisados antes de comprometer dinero.
Con su poder firmamos en la notaría y le enviamos copia de cada documento.
Qué significa estar en asimilado a fuera de ordenación y qué obras admite la casa.
El 3 % que retiene el comprador, el modelo 210 y la plusvalía municipal, calculados antes de poner precio.
Licencia de la promoción y garantía, por aval o por seguro, de cada pago que adelante al promotor.
Inscripción en el registro andaluz y acuerdo de la comunidad, comprobados antes de comprar.
Quién figura como titular real y qué impuestos paga la sociedad cada año.
El dosier de justificantes que exigen notaría y banco antes de admitir el pago.
Lo que conviene saber
Comprar en Andalucía una vivienda que ya ha tenido dueño tributa por transmisiones patrimoniales al tipo general del 7 %. Se aplica sobre el precio escriturado, salvo que el Catastro publique para ese inmueble un valor de referencia más alto, que pasa entonces a ser la base.
Si compra al promotor una vivienda a estrenar, paga un 10 % de IVA. La escritura lleva, aparte, el impuesto de actos jurídicos documentados, que la Junta fija con carácter general en el 1,2 %. Lo que adelante antes de escriturar tiene que estar cubierto por el promotor con aval de un banco o póliza de seguro.
Corresponde a quien vende. La excepción es el vendedor particular que vive fuera de España: en ese caso la ley pone en su lugar al comprador, que la ingresa en el Ayuntamiento, y por eso su importe se aparta del precio al firmar. Si entre la compra y la venta el suelo no se ha revalorizado, no hay nada que pagar.
El que compra a un no residente aparta un 3 % del precio para Hacienda y lo ingresa con el modelo 211; tiene un mes desde la escritura. El vendedor hace después su propia declaración, el modelo 210, por la ganancia, al 19 %, en los tres meses que empiezan cuando acaba aquel mes. Recupera la parte de la retención que exceda del impuesto, y toda ella si vendió perdiendo dinero.
Se puede hacer. Afecta a lo que se paga cada año, a lo que costará vender más adelante y a lo que pagarán sus herederos, de modo que hacemos números antes de elegir. El notario y el banco van a identificar a la persona física que está detrás de la sociedad. Si la sociedad reside en una jurisdicción no cooperativa (los antiguos paraísos fiscales), paga además un gravamen especial del 3 % anual sobre el valor catastral.
Notarios, bancos, agencias y abogados que participan en una compraventa son sujetos obligados de la ley contra el blanqueo de capitales (Ley 10/2010): tienen que identificar a quien compra y averiguar la procedencia del dinero. La escritura recoge los medios de pago, y si los firmantes se niegan a identificarlos, el Registro no la inscribe. Le ayudamos a reunir los justificantes: extractos, la venta de otro inmueble, una herencia o unos dividendos.
Cómo trabajamos
Envíenos el enlace del anuncio, o la referencia catastral si la tiene, y le contestamos con un presupuesto por escrito. Si ya firmó una reserva con la agencia, la leemos también.
Nota simple, cargas, certificado de la comunidad, recibos de IBI, licencia o declaración de ocupación, certificado energético y situación urbanística de la parcela.
Negociamos el contrato: qué cantidad se entrega, en qué plazo se firma y qué ocurre si sale un problema. Con arras penitenciales, si se retira el comprador pierde lo entregado, y si se retira el vendedor lo devuelve duplicado.
Firmamos con usted o en su nombre con el poder. Comprobamos los pagos, la cancelación de las cargas y, cuando quien vende vive fuera de España, la retención del 3 %.
Pagamos los impuestos, inscribimos la compra en el Registro de la Propiedad y cambiamos la titularidad del IBI, de la comunidad y de los suministros.
Preguntas frecuentes
Sí. Basta un poder firmado en una notaría de su país, apostillado si su país aplica el Convenio de La Haya, o en un consulado español. Con él firmamos la escritura, y usted recibe copia de todo y aviso de cada pago.
En una vivienda usada, el 7 % de transmisiones patrimoniales, calculado sobre el precio o sobre el valor de referencia catastral cuando este es superior. En una nueva comprada al promotor, un 10 % de IVA más un 1,2 % de actos jurídicos documentados. La notaría y el Registro se pagan aparte.
Depende de cuándo se terminó. El Ayuntamiento tiene seis años desde el final de la obra para ordenar que se reponga lo construido, y en algunos suelos, como zonas verdes o dominio público, no hay plazo. Pasado ese tiempo la casa puede declararse en asimilado a fuera de ordenación, que no la legaliza: se puede usar y conservar, pero no ampliar.
No, salvo que el Ayuntamiento lo autorice antes de forma expresa. Lo dice el decreto andaluz de viviendas turísticas, y conviene saberlo antes de pagar la señal si cuenta con esos ingresos.
No. El visado por inversión inmobiliaria dejó de concederse el 3 de abril de 2025. La residencia, si piensa instalarse aquí, se pide por otra vía, y nuestra área de extranjería le orienta sobre cuál le encaja.
El comprador se queda con un 3 % del precio para Hacienda y, si usted es persona física, también con lo que cueste la plusvalía municipal, que paga en su lugar. Después usted presenta el modelo 210, paga un 19 % sobre lo que ganó y recupera lo retenido de más.
Puede quedar exenta si reinvierte lo cobrado en una nueva vivienda habitual. La exención alcanza a residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo con intercambio de información tributaria, y se aplica en el modelo 210 o pidiendo después la devolución.
A nombre de quién está la finca y qué cargas pesan sobre ella, si lo edificado se ajusta a la licencia y a lo inscrito, si hay algún expediente urbanístico abierto y si se deben recibos de IBI o de la comunidad. Para alquilar a turistas, además, los estatutos y los acuerdos de la junta.
Sí. Llevamos compraventas a lo largo de la Costa del Sol y también en otras provincias de España.
Depende del precio y del trabajo de revisión que pida la vivienda. Antes de empezar le llega nuestro presupuesto por escrito, que también puede pedir en inglés.
Opiniones de clientes
Excelentes abogados , muy profesionales y comprometidos . Me dieron confianza desde el principio y por muchos problemas que tuvo mi caso al final hemos llegado al gran resultado que queríamos . Muchas gracias , 100% recomendado.
Ha sido una experiencia bastante buena teniendo en cuenta que era la primera vez que me enfrentaba a algo asi, han sido muy cercanos y han facilitado muchas apartados del proceso a pesar de contar con horarios muy limitados. Gracias por todo y sin duda volvería a contar con ellos en caso de necesitarlo.
Grandes profesionales responsables, vengo a través de este feedback agradecer de nuevo al profesional que me atendió y aclaró muchas dudas que tenía, definitivamente volvere a contactar
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