Servicio para agencias inmobiliarias
Le ponemos en regla frente a la ley de blanqueo, revisamos cada vivienda antes de que salga en los portales y redactamos lo que firma con propietarios, compradores y otras agencias.
Hable con un abogado ahora mismo
Su agencia es sujeto obligado de la Ley 10/2010 en las compraventas en las que intermedia y en los alquileres desde 10.000 euros al mes. Tiene que identificar a quien compra y a quien vende, averiguar el origen del dinero y avisar al SEPBLAC de lo que no cuadra. Y cada vivienda que entra en cartera puede traer una carga, una deuda o un problema urbanístico que tumbe la venta en la notaría. Llevamos ambas cosas con el mismo equipo, junto con los contratos de la agencia. Llámenos al +34 711 29 14 66.
Escrito y revisado por Jimena Sastre, compliance officer y experta externa registrada en el SEPBLAC.
Actualizado el 4 de octubre de 2026.
Nuestro cliente es la agencia. Le dejamos en marcha el sistema de prevención del blanqueo, revisamos las viviendas que capta y redactamos los documentos que firma cada semana, en español y en inglés para quien compra o vende desde fuera.
La Ley 10/2010 y su reglamento, el Real Decreto 304/2014, piden identificar con documento a cada interviniente y a su titular real, conocer el origen de los fondos, examinar por escrito lo inusual, comunicarlo al SEPBLAC y conservarlo todo diez años. Hace falta además un análisis de riesgo escrito y, según el tamaño de la agencia, manual, plan de formación y examen externo.
Titular, cargas, deudas con la comunidad y con el ayuntamiento, licencias, situación urbanística y, si se vende con licencia turística, su inscripción. La Ley de Vivienda deja que el interesado pida esa información antes de adelantar dinero, así que conviene tenerla lista desde que se firma el encargo.
Encargo de venta con o sin exclusiva, hoja de visita, reserva y arras, acuerdo de colaboración entre agencias y contrato con los agentes que trabajan por cuenta propia. De cómo estén escritos depende cobrar la comisión cuando un propietario o un comprador intentan esquivarla.
Qué incluye
Escritos a la medida de sus clientes, sus zonas y sus formas de cobro.
Identificación, titular real, origen de los fondos y un expediente por cada venta.
Para la plantilla y los agentes externos, con constancia de quién asistió.
El informe anual de la Ley 10/2010, si su sistema lo ha montado otro profesional.
Antes de publicar el anuncio y de nuevo antes de firmar las arras.
Redacción, revisión y reclamación de honorarios que no se pagan.
Tiene un plazo, y lo que conteste queda en el expediente. Llámenos con el escrito delante y preparamos juntos la respuesta y los documentos.
La Ley 10/2010 en una agencia
En todas las compraventas en las que intermedia. En los alquileres, cuando la renta llega a 10.000 euros al mes o a 120.000 al año. Un alquiler de varios meses en una villa de la costa puede alcanzar ese umbral, y entonces el inquilino recibe el mismo trato que un comprador.
La ley obliga a identificar a todos los que intervienen en la operación. Si compra o vende una sociedad, hay que llegar a las personas que tienen más del 25 % o que la controlan por otra vía. Con cargos públicos, sus familiares y allegados, la diligencia es reforzada.
El catálogo de operaciones de riesgo del sector cita, entre otras, la prisa sin motivo, la indiferencia por el precio, el pago hecho por un tercero desde el extranjero, la reserva cedida a otro antes de escriturar, las arras que se pierden sin llegar a firmar y el precio muy alejado del valor. Ninguna obliga por sí sola a comunicar, pero cada una exige un examen que quede por escrito.
Si tras ese examen queda un indicio, se comunica al SEPBLAC sin demora y la operación no se ejecuta antes. Solo cuando abstenerse no es posible, o entorpecería la investigación, se ejecuta y se comunica en el acto. Al cliente no se le puede decir que se le ha comunicado.
Con menos de 10 personas, contando a los agentes, y sin pasar de 2 millones de euros de facturación o de balance, la agencia queda fuera del manual, del plan anual de formación y del examen externo, salvo que pertenezca a un grupo mayor. Identificar, examinar, comunicar y guardar sigue igual, y su representante ante el SEPBLAC tiene que acreditar formación externa.
Por encima de esas cifras, un experto externo revisa cada año el sistema. Los dos años siguientes basta un informe de seguimiento. La ley no permite encargarlo a quien haya cobrado de la agencia por otros servicios en los tres años anteriores, de modo que quien monta el sistema no puede examinarlo. Al empresario individual no se le exige.
La comisión no puede cobrarse en efectivo desde 1.000 euros, o desde 10.000 si paga un particular con domicilio fiscal fuera de España. Las entregas en metálico o con cheques en los que no consta quién paga figuran, además, entre las señales de riesgo.
Una infracción grave se castiga con una multa mínima de 60.000 euros a la agencia, y quienes la administran pueden recibir otra propia, desde 3.000 euros.
Antes de publicar el anuncio
Pedimos la nota simple para ver titular, superficie y cargas, y la cotejamos con el catastro y con la descripción que va a llevar el anuncio.
La vivienda queda afecta a las cuotas de comunidad sin pagar: las de este año y las de los tres anteriores, y el notario no autoriza la escritura sin el certificado de deudas, salvo que el comprador renuncie a él. Lo pedimos antes, junto con el último recibo del IBI.
Licencia de obras y título de ocupación, que en Andalucía es una declaración responsable. Si hay ampliaciones sin licencia, comprobamos si están en situación de asimilado a fuera de ordenación.
Tiene que existir antes de anunciar, porque su etiqueta debe aparecer en toda oferta y publicidad de venta o alquiler.
Comprobamos su número del Registro de Turismo de Andalucía y lo que dicen los estatutos. Los pisos turísticos que empiecen a funcionar pasado el 3 de abril de 2025 necesitan el visto bueno previo de la comunidad, por mayoría de tres quintos en número de propietarios y en cuotas.
Quien compra debe quedarse un 3 % del precio e ingresarlo él mismo mediante el modelo 211. Conviene que figure en las arras para que la cifra no sorprenda a nadie en la firma.
Contratos y comisiones
Mándenos un WhatsApp o llame, y le orientamos sobre el siguiente paso.
El propietario vendió por su cuenta a un comprador que le llevamos
Con la hoja de visita firmada y un encargo que contemple las ventas posteriores, se reclama la comisión. Miramos qué plazo da el encargo después de su vencimiento.
Teníamos la exclusiva y la vendió otra agencia
Lo que puede reclamar depende de la cláusula: la comisión entera, una penalización pactada o los daños. Si el encargo calla, la reclamación se complica.
La agencia colaboradora no nos paga nuestra parte
Un acuerdo escrito con el reparto y el momento del pago evita la discusión. Si ya está abierta, reclamamos con lo que haya: correos, mensajes y la ficha que se compartió.
El comprador se echa atrás después de las arras
Si se pactaron como penitenciales, quien desiste pierde la señal o la devuelve doblada. Si el documento no lo deja claro, los tribunales suelen entender que no lo son y se puede exigir que se firme la venta.
Un agente se ha ido y se lleva la cartera
Revisamos su contrato: confidencialidad, clientes captados y comisiones pendientes. Si la relación era laboral en la práctica, conviene saberlo antes de reclamar nada.
Un inquilino nos pide que le devolvamos los honorarios
La Ley 12/2023 cambió el artículo 20 de la LAU: la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato las paga siempre el arrendador. Lo cobrado al inquilino por ese concepto puede tener que devolverse.
Un comprador no quiere explicar de dónde sale el dinero
Sin diligencia debida no se puede seguir adelante. Si además hay indicios, toca el examen especial y, en su caso, la comunicación.
Al frente del área de blanqueo
Preguntas frecuentes
Sí. Si tiene menos de 10 personas y no pasa de 2 millones de euros de facturación o de balance, no necesita manual, plan anual de formación ni examen externo. Lo que no cambia es identificar a cada cliente y a su titular real, examinar lo inusual, comunicarlo y guardar la documentación diez años.
Solo cuando la renta llega a 10.000 euros al mes o a 120.000 al año. Por debajo, la agencia no tiene estas obligaciones en ese alquiler.
Sí. La ley habla de todas las personas que intervienen en la operación, y el vendedor es una de ellas. Si es una sociedad, además, hay que saber quién está detrás.
Parar la operación hasta que lo explique. Si además hay indicios, se hace el examen especial por escrito y, si se confirman, se comunica al SEPBLAC.
No. La ley lo prohíbe a la agencia, a sus directivos y a sus empleados, y también contarlo a terceros.
Sí, siempre que no le hayamos prestado otros servicios retribuidos en los tres años anteriores, y sabiendo que después de emitir el informe tampoco podremos hacerlo durante otros tres. Si prefiere que llevemos su sistema, el examen lo hará otro experto.
Desde 1.000 euros, no. El límite sube a 10.000 euros si paga un particular que acredite tener su domicilio fiscal fuera de España.
Al propietario. Tras la reforma de la Ley 12/2023, la LAU pone a cargo del arrendador la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato.
Diez años desde que termina la relación con el cliente o desde la operación, con las copias de los documentos de identidad en formato electrónico.
Varía con el número de personas de la agencia, las ventas que cierra al año y lo que ya tenga hecho. Le enviamos un presupuesto por escrito después de una primera conversación.
Opiniones de clientes
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Inmobiliario
Para agencias de habla inglesa